임차권등기명령 신청 방법, 관할 법원·시점·서류 정리 (2026)

임차권등기명령은 임차주택 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 신청합니다. 내가 지금 사는 곳이나 집주인 주소지가 아니라, 보증금이 묶인 그 집이 있는 곳의 법원입니다(주택임대차보호법 제3조의3 제1항).

조건은 두 가지입니다. ① 임대차가 끝났고 ② 보증금을 돌려받지 못했을 것. 보증금 전액이 아니라 일부만 못 받은 경우도 포함됩니다.

등기가 되면 이사를 가도 그 집에 대한 대항력과 우선변제권이 유지됩니다. 아래에서 언제부터 신청할 수 있는지, 집 유형별로 무엇을 붙이는지, 등기 뒤 내 권리가 어떻게 되는지를 순서대로 짚어 봅니다. 기준은 법제처 찾기쉬운 생활법령정보의 2026년 9월 15일 기준 안내입니다.

임차권등기명령 신청 방법 — 언제부터 신청할 수 있나

임대차가 종료되어야 신청할 수 있습니다. 계약기간이 끝난 경우뿐 아니라 해지통고로 끝났거나 합의해지한 경우도 해당합니다. 다만 해지통고는 사유에 따라 임대차가 끝나는 시점이 다릅니다.

계약이 묵시적으로 갱신된 상태에서 나가겠다고 통보했다면, 통보한 날 바로가 아니라 3개월이 지난 뒤에야 임대차가 끝나 신청 요건이 갖춰집니다. 묵시의 갱신과 갱신 거절이 어떻게 갈리는지는 계약갱신청구권 거절 사유에서 먼저 확인해 두세요.

보증금은 일부라도 돌려받지 못했다면 요건을 채웁니다(임차권등기명령 절차에 관한 규칙 제2조 제1항제5호). 집주인이 보증금 일부만 돌려주고 나머지를 미루는 경우도 신청 대상입니다.

신청인 쪽 조건도 있습니다. 대항력을 잃은 임차인도 신청할 수 있지만 양수인을 상대로는 신청할 수 없고, 전차인은 집주인 승낙을 받았더라도 신청할 수 없습니다.

어느 법원에, 어떤 서류를 — 집 유형별 판정표

신청서는 임차주택 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 접수합니다. 기본 첨부서류는 임대차계약증서이고, 집이 어떤 상태인지에 따라 서류가 달라집니다.

여기에 신청 당시 내 권리 상태에 따른 소명 서류가 붙습니다.

신청서에 적을 것, 그리고 결정·송달

신청서에는 다음을 적고 기명날인 또는 서명합니다.

• 사건의 표시, 임차인·임대인의 성명과 주소, 임차인의 주민등록번호(대리인이 신청하면 그 성명과 주소)
• 임대차 목적인 주택의 표시 — 일부라면 도면 첨부
• 반환받지 못한 임차보증금액과 차임
• 신청의 취지와 이유, 첨부서류의 표시, 연월일, 법원의 표시

신청 이유에는 계약을 맺은 사실과 내용, 계약이 끝난 원인을 씁니다. 대항력이 있다면 점유를 시작한 날과 주민등록을 마친 날, 확정일자를 받은 날도 적습니다.

법원은 변론 없이 할 수 있고, 결정으로 임차권등기명령을 내리거나 기각합니다. 효력은 결정이 집주인에게 송달된 때, 또는 송달 전에 임차권등기 기입을 촉탁해 촉탁등기가 된 때 생깁니다(임차권등기명령 절차에 관한 규칙 제4조, 제5조 단서).

이 둘째 경로가 중요합니다. 예전에는 결정이 집주인에게 고지되어야 등기를 할 수 있어서, 집주인의 주소불명·송달회피·사망 후 상속관계 미정리로 송달이 안 되면 임차인이 이사를 못 하는 문제가 있었습니다. 법 개정으로 가압류처럼 송달 전에도 등기할 수 있게 됐습니다(민사집행법 제292조 제3항 준용).

기각되면 항고할 수 있습니다. 이 항고는 제기기간 제한이 없는 통상 항고여서, 항고의 이익이 있는 한 보증금을 다 돌려받을 때까지 언제든 낼 수 있습니다(같은 규칙 제8조).

등기 뒤 내 권리는 — 등기 전 상태별 판정

임차권등기명령의 효과는 등기 전에 내가 무엇을 갖고 있었는지에 따라 갈립니다.

예를 들어 전입신고와 확정일자를 다 갖춘 임차인이라면, 등기가 기입된 것을 확인한 뒤 이사해도 종전 순위가 그대로입니다. 반대로 전입신고를 하지 않았던 임차인이라면 등기일이 기준이 되므로, 그 전에 잡힌 근저당이 있는지 등기사항증명서로 먼저 봐야 합니다. 확정일자가 배당 순위를 어떻게 정하는지는 확정일자 우선변제 기준에 정리했습니다.

등기가 끝난 집에 그 뒤 들어온 소액임차인은 최우선변제를 받지 못합니다(주택임대차보호법 제3조의3 제6항). 먼저 등기한 임차인이 뜻밖의 손해를 입지 않게 하려는 취지입니다.

보증금을 돌려받은 뒤 등기를 지우는 문제도 순서가 정해져 있습니다. 집주인의 보증금 반환이 임차인의 등기 말소보다 먼저 이행되어야 합니다(대법원 2005. 6. 9. 선고 2005다4529 판결). 동시이행이 아닙니다.

등기는 돈을 받아 주지 않는다 — 회수 절차와 비교

임차권등기명령은 권리를 지키면서 이사할 수 있게 해 주는 제도이지, 보증금을 받아 주는 절차가 아닙니다. 실제로 돈을 회수하려면 강제집행할 수 있는 근거를 따로 확보해야 합니다.

보증금이 3,000만원을 넘는데 나눠서 일부만 청구하면 소액사건이 되지 않습니다. 보증금 크기에 따라 어느 절차를 고를지, 송달료는 얼마인지는 전세보증금 반환소송 절차와 비용에서 판정표로 이어서 정리했습니다.

지급명령을 먼저 고려한다면 청구금액별 인지액과 송달료는 지급명령 신청 비용에 있습니다. 전세보증금 반환보증에 가입해 둔 임차인이라면 전세보증금 반환보증 가입 조건도 함께 보세요.

신청과 등기에 든 비용은 집주인에게 청구할 수 있습니다(주택임대차보호법 제3조의3 제8항).

임차권등기명령 신청 전 체크리스트

• 임대차가 끝났는가 — 해지통고라면 1개월·3개월 경과 여부를 표에서 확인
• 보증금 전부 또는 일부를 돌려받지 못했는가
• 집이 등기되어 있는가 — 무허가 건물이면 신청 불가
• 관할 법원이 집 소재지 기준인지 확인
• 임대차계약증서(확정일자 있는 것)와 등기사항증명서
• 다가구 일부라면 임차 부분 도면, 등기부상 비주거 용도라면 주거 사용 증명 서류
• 전입·점유 시작일을 소명할 서류
• 등기가 기입된 것을 확인한 뒤 이사