계약갱신청구권 거절 사유 9가지·실거주 대응 총정리 (2026)

계약갱신청구권 거절 사유는 법에 적힌 것뿐입니다. 주택임대차보호법 제6조의3 제1항이 1호부터 9호까지 정해 두었고, 집주인은 이 중 하나에 해당할 때만 세입자의 갱신 요구를 거절할 수 있습니다.

아홉 가지는 크게 두 갈래입니다. 월세 연체·무단 전대·고의 파손처럼 세입자 쪽에 원인이 있는 경우, 그리고 철거·재건축이나 집주인 본인 또는 직계존비속의 실거주처럼 집주인 쪽 사정인 경우입니다.

이 가운데 8호 실거주는 다투기가 까다롭습니다. 실거주하겠다는 주장만으로 곧바로 인정되는 것은 아니고, 거짓으로 거절했다면 집주인이 손해를 배상해야 합니다.

계약갱신청구권은 세입자가 원할 때 1회에 한해 2년 계약 갱신을 청구할 수 있는 권리입니다. 정책브리핑 해설 기준으로 보장기간이 2년에서 4년으로 늘었고, 갱신할 때 임대료나 보증금은 5% 범위 안에서만 올릴 수 있습니다.

계약갱신청구권 거절 사유 9가지 한눈에 보기

맨 오른쪽 칸은 정부가 배포한 해설집 내용을 토대로 정책브리핑이 정리한 예시와 요건입니다. 표에 없는 이유로는 거절할 수 없습니다. 법 시행 후에는 제3자와 이미 계약을 체결했다는 이유로 갱신 요구를 거절할 수 없다고 정부가 밝혔습니다.

세입자 쪽 사유: 1·2·4·5·9호

1호 월세 연체는 ‘연속’이 아니어도 걸립니다. 정부 해설은 1월에 연체한 뒤 2, 3월에는 냈다가 4월에 다시 연체한 경우도 사례로 들었습니다. 합계가 2기의 차임액에 이른 사실이 있으면 해당합니다.

2호는 허위 신분(이름, 주민번호 등)으로 계약했거나, 주택 본래 용도가 아닌 불법영업장 목적으로 빌린 경우입니다. 4호 무단 전대는 집주인 동의 없이 다른 사람이 그 집을 쓰고 수익을 얻게 한 경우이고, 5호는 무단 증·개축이나 고의 파손, 화기 방치 같은 중과실로 난 화재까지 포함합니다.

9호는 1호부터 8호 밖에서 임대차를 계속하기 어려운 경우를 받는 조항입니다. 정부 해설이 든 예는 집주인 동의 없는 인테리어 공사, 원상회복이 불가능한 수준의 공사입니다.

합의·주택·집주인 쪽 사유: 3·6·7호

3호 보상 합의는 조건이 까다롭습니다. 집주인이 이사비 같은 보상을 실제로 제공해야 하고, 실제로 주지 않았거나 합의되지 않은 일방적인 보상은 제외됩니다.

7호 철거·재건축은 세 경우로 나뉩니다.

• 계약 당시 공사 시기와 소요 기간을 포함한 계획을 세입자에게 구체적으로 알리고, 그 계획대로 진행하는 경우
• 주택이 노후·훼손되거나 일부 멸실돼 안전사고 우려가 있는 경우
• 다른 법령에 따라 철거나 재건축이 이뤄지는 경우

계약할 때 재건축 이야기를 듣지 못했다면, 첫 번째 경우로는 거절이 어렵다는 뜻입니다.

계약갱신청구권 거절 사유 중 8호 실거주, 사례로 따져보기

정책주간지 K-공감에 실린 변호사 칼럼의 사례를 순서대로 따라가 보겠습니다.

세입자는 2021년에 3억 4000만 원으로 전세 계약을 했고, 2년 뒤 전세시장 하락으로 2억 6000만 원에 재계약했습니다. 2025년 5월 만료를 앞두고 갱신을 청구하자 집주인은 “이미 재계약했으니 안 된다”, “본인이 살아야 한다”며 거절했습니다.

첫째, 재계약했으면 갱신청구권이 소진됐을까요? 칼럼의 답은 “아닙니다”입니다. 전세금이 8000만 원이나 내려간 재계약은 핵심 조건의 상당한 변경이라 새 계약으로 보고, 새 계약을 기준으로 1회의 갱신청구권이 다시 생긴다고 봤습니다. 서울중앙지방법원 2023. 6. 12. 선고 2022가단5357636 판결이 근거로 제시됐습니다.

둘째, 실거주 주장은 인정될까요? 집주인의 말은 이렇게 바뀌었습니다.

• 3월 7일: 세입자 갱신 청구
• 3월 10일: “계약 종료 후 본인 사용”
• 3월 19일: “아들이 임시로 사용할 건데 금액 맞으면 계셔도 무방”
• 3월 21일: 네이버 부동산에 매물로 게시된 것 확인
• 4월 9일: “아들 사용 후 본인이 실거주할 예정”

칼럼은 세 가지를 짚었습니다. 주장이 계속 바뀐 점, 살겠다면서 매물을 올린 점, 구체적인 이사 계획이나 일정이 없었다는 점입니다.

다만 반대 방향의 판례도 있습니다. 대구지방법원 포항지원 2022가단2405 판결은 실거주 의사가 없었다고 단정할 특별한 사정이 드러나지 않는 한 8호로 거절할 수 있다고 했습니다. 칼럼도 이 사례가 특별한 사정에 해당할 가능성은 높지만 실무상 판단이 쉽지 않다고 덧붙였습니다.

제가 이 사례에서 눈여겨본 것은 순서입니다. 칼럼이 근거로 든 것은 모두 집주인이 거절한 뒤에 한 말과 행동이었습니다. 거절 통보를 받은 날부터 문자와 매물 화면을 남겨 두는 것이 세입자가 할 수 있는 가장 현실적인 준비입니다.

거짓 실거주로 거절당했다면: 손해배상

집주인이 실거주를 이유로 거절한 뒤, 갱신됐다면 계약이 이어졌을 기간(통상 2년)이 지나기 전에 제3자에게 임대했다면 원칙적으로 종전 세입자의 손해를 배상해야 합니다. 갱신이 무산돼 집을 옮겨야 한다면 보증금을 돌려받는 절차가 먼저인데, 그 부분은 전세보증금 반환보증 가입 조건에 정리해 두었습니다.

배상액은 당사자가 미리 정한 손해배상 예정액이 있으면 그 금액이고, 없으면 다음 중 가장 큰 금액입니다.

1. 갱신 거절 당시 월 임대료의 3개월분 (전세금은 전액 월세로 환산, 2020년 정부 해설 당시 법정 전환율 4% 적용)
2. 집주인이 새 세입자에게 받은 월 임대료와 갱신 거절 당시 월 임대료의 차액 2년분
3. 갱신 거절로 세입자가 실제로 입은 손해액

예외도 있습니다. 거절 당시 예측할 수 없었던 사정, 예컨대 실거주하던 직계존속이 갑자기 사망했거나 실거주 중 집주인이 갑자기 해외 주재원으로 파견된 경우는 정당한 사유로 인정될 수 있습니다.

집을 비워 둔 경우도 비슷합니다. 허위 거절로 판단되면 책임을 지지만, 입주 전 수선·인테리어 공사처럼 일시적 공실이 불가피했다면 면책될 수 있습니다.

거절당하기 전 세입자 체크리스트

• 2020년 12월 10일 이후 체결·갱신한 계약이라면, 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 요구했는가
• 문자·이메일로도 가능하지만, 분쟁에 대비해 내용증명처럼 기록이 남는 방법을 썼는가
• 이전 연장이 단순한 묵시적 갱신이었는지 확인했는가 (묵시적 갱신은 갱신요구권 행사로 보지 않음)
• 1·2·4·5·9호에 해당할 만한 사정이 없는가 (연체, 무단 전대, 무단 공사 등)
• 계약 당시 재건축 계획을 구체적으로 고지받은 적이 있는가
• 실거주 거절을 받았다면 집주인의 말을 문자나 녹취로, 매물 게시는 화면으로 남겼는가