전세보증금 반환소송 절차·비용 — 3천만 원 기준 절차 선택과 송달료 (2026)

전세보증금 반환소송에서 길을 가르는 숫자는 3,000만원입니다. 보증금이 3,000만원을 넘지 않으면 소액사건심판으로 청구할 수 있고, 넘으면 보증금반환청구소송을 내되 주택임대차보호법 제13조의 특례로 일반 민사소송보다 빠르게 진행됩니다.

소송 전에 지급명령이나 민사조정을 먼저 써 볼 수도 있습니다. 지급명령은 집주인이 정본을 받고 2주 안에 이의하지 않으면 확정판결과 같은 효력이 생기고, 이의하면 소송으로 넘어갑니다.

아래에서 보증금 크기별로 어느 절차를 고를지 판정하고, 소액사건 송달료를 당사자수별로 계산한 뒤, 판결 이후 경매와 배당까지 순서대로 정리합니다. 근거는 찾기쉬운 생활법령정보(2026년 9월 15일 기준)입니다.

전세보증금 반환소송, 보증금 3,000만원 기준 — 어느 절차로 가나

소액사건심판은 3,000만원을 초과하지 않는 금전 지급을 목적으로 하는 사건을 간이한 절차로 빨리 재판하는 제도입니다. 그래서 임차보증금이 3,000만원 이하라면 소액사건심판으로 보증금을 돌려받을 수 있습니다.

함정은 보증금이 그보다 클 때입니다. 3,000만원을 넘는 보증금을 나눠서 일부만 청구해도 소액사건이 되지 않습니다(소액사건심판법 제5조의2). 소액사건인지는 소를 제기한 때를 기준으로 판단합니다.

눈여겨볼 점은 둘째 줄입니다. 보증금이 3,000만원을 넘는다고 소액사건이 되는 것은 아닙니다. 소액사건심판법의 일부 조항만 빌려 와 송달·기일·증거조사·선고를 빠르게 할 뿐입니다.

소송 전에 쓸 수 있는 방법 — 지급명령·민사조정·약속어음 공증

임대차기간이 끝났는데 보증금을 돌려받지 못했다면, 정식 소송 전에 간이한 절차부터 쓸 수 있습니다. 지급명령과 민사조정을 보증금반환청구소송과 나란히 놓았습니다. 반환보증에 가입해 두었다면 소송보다 보증기관 청구가 먼저인지 전세보증금 반환보증 가입 조건에서 확인하세요.

지급명령은 집주인의 실제 주소가 중요합니다. 신청서에 적은 주소에 집주인이 살지 않아 송달이 안 되면, 법원은 주소를 보정하게 하거나 소 제기 신청을 할 수 있게 합니다. 보정기한 안에 주소를 보정하지 않으면 지급명령 신청이 각하됩니다.

민사조정은 집주인의 주소지를 관할하는 법원에 신청서를 냅니다. 신청인이 조정기일에 두 번 출석하지 않으면 신청을 취하한 것으로 봅니다.

약속어음 공증은 집주인이 반환을 약속하며 어음을 발행해 줄 때 쓰는 방법입니다. 공증을 받은 약속어음에는 강제집행을 승낙한 취지의 공정증서가 붙어 집행권원이 되므로, 지급기일에 돈이 안 들어오면 공증기관에서 집행문을 받아 강제경매를 신청할 수 있습니다.

집주인이 이의하면 어떻게 되나

지급명령이든 민사조정이든, 집주인이 기한 안에 이의하면 사건은 소송으로 넘어갑니다. 별도로 소장을 다시 낼 필요는 없습니다.

• 지급명령 → 적법한 이의신청이 있으면 지급명령은 효력을 잃고, 지급명령을 신청한 때에 소가 제기된 것으로 봅니다.
• 민사조정 → 조정을 하지 않는 결정, 조정 불성립, 조정에 갈음하는 결정에 대한 이의가 있으면 조정을 신청한 때에 소송이 제기된 것으로 처리됩니다.

이때 비용이 하나 따라옵니다. 처음부터 소송을 냈다면 소장에 붙였을 인지액에서 앞서 낸 수수료를 뺀 차액을 추가로 내야 합니다. 지급명령에서 기간 안에 추가 인지액을 내지 않으면 지급명령신청서가 각하됩니다.

그래서 집주인이 다툴 것이 분명하다면 간이절차가 시간을 아껴 주지 못할 수 있습니다. 반대로 연락이 끊겼을 뿐 다툴 내용이 없다면 지급명령으로 끝날 가능성을 먼저 노려볼 만합니다. 지급명령에 드는 인지액·송달료는 지급명령 신청 비용 계산에 청구금액별로 정리해 두었습니다.

전세보증금 반환소송 특례 — 3,000만원을 넘어도 빠른 이유

일반 민사소송은 제1회 변론기일까지 상당한 기간이 지나야 하고 증거조사도 엄격해 판결까지 오래 걸립니다. 임차주택 보증금반환청구소송은 보증금이 3,000만원을 넘어도 다음 특례가 적용됩니다.

1. 소장 송달 — 소장을 접수하면 법원이 지체 없이 소장 부본을 집주인에게 송달합니다(소액사건심판법 제6조).
2. 기일 지정 — 판사가 바로 변론기일을 정해 되도록 제1회 변론기일로 심리를 종결합니다. 그 전에 증거신청을 하게 할 수 있습니다(제7조).
3. 증거조사 — 판사가 필요하면 직권으로 증거조사를 하고, 증인신문 대신 증언 내용을 적은 서면을 내게 할 수도 있습니다(제10조).
4. 선고 — 변론종결 후 즉시 선고할 수 있고, 판결서에 이유를 적지 않을 수 있습니다(제11조의2).

소장은 집주인 또는 임차인 본인의 주소지를 관할하는 법원에 낼 수 있습니다. 집주인과 합의해 관할법원을 정했다면 그 법원에 내도 됩니다(민사소송법 제29조).

송달료는 얼마를 미리 내나 — 당사자수별 계산

민사소액사건을 신청할 때 송달료는 1회 송달료 × 당사자수 × 10회분입니다. 1회 송달료는 5,640원입니다. 임차인 한 명이 집주인 한 명을 상대로 낸다면 당사자는 두 명입니다.

5,640원 × 2명(가정) × 10회 = 112,800원

집주인이 부부 공동명의라 두 사람을 모두 상대로 낸다면 당사자수가 늘어납니다.

5,640원 × 3명(가정) × 10회 = 169,200원

169,200원 − 112,800원 = 56,400원

당사자가 한 명 늘 때마다 1회 송달료의 10회분만큼 더 낸다고 보면 됩니다. 이 계산에는 인지액과 추가 납부가 생길 때의 송달료가 들어 있지 않습니다.

송달료는 우표가 아니라 현금으로, 법원별로 지정된 송달료 수납은행에 송달료납부서로 냅니다. ATM으로 냈다면 이용명세표가 납부서를 대신하고, 소장을 낼 때 송달료납부서를 첨부합니다.

인지액은 소가에 따라 달라집니다. 생활법령정보는 원금 5,280,000원을 청구하는 신청서 예시로 계산을 보여 주는데, 아래 비율은 그 예시 금액에 적용된 것이라 내 보증금에 그대로 쓰면 안 됩니다.

(5,280,000원 × 0.005) = 26,400원

인지액이 1천원 미만이면 1천원으로 하고, 1천원 이상이면 100원 미만은 계산하지 않습니다. 내 보증금에 맞는 인지액 구간은 신청 전에 관할 법원에서 확인하세요.

붙여야 할 인지액이 1만원 이상이면 인지 대신 전액을 현금으로 냅니다. 신용카드·직불카드로도 낼 수 있습니다.

보증금이 3,000만원을 넘는 일반 소송의 소장 인지액과 송달료 회수, 변호사 보수, 소송에 걸리는 기간은 이번에 확인한 생활법령정보 자료에 나와 있지 않습니다. 관할 법원 민원실이나 대한법률구조공단에 확인하세요.

판결 뒤 — 집을 비워야 경매를 신청할 수 있나

확정판결을 받았는데도 집주인이 보증금을 돌려주지 않으면 강제경매를 신청합니다. 이때 집을 먼저 비워 줄(인도) 필요가 없습니다. 주택임대차보호법 제3조의2 제1항이 인도나 그 제공을 집행개시의 요건으로 하지 않기 때문입니다.

그래서 아직 살고 있다면 집에 머문 채 바로 강제경매를 신청할 수 있고, 대항력과 우선변제권도 유지됩니다. 강제경매신청서는 부동산이 있는 곳의 지방법원에 냅니다.

다만 배당금을 받을 때는 다릅니다. 환가대금에서 배당금을 받으려면 집을 양수인에게 인도해야 합니다(제3조의2 제3항). 인도 없이 갈 수 있는 것은 경매를 시작하는 단계까지입니다.

하나 더 있습니다. 확정일자부 임차인과 소액임차인은 배당요구의 종기까지 배당요구를 해야 배당을 받습니다. 종기는 압류의 효력이 생긴 때부터 1주 이내에 공고됩니다.

이를 놓치면 선순위라도 배당을 받지 못하고, 후순위로 배당받은 사람에게 부당이득반환청구도 할 수 없습니다. 내 순위가 어디인지는 확정일자 우선변제 기준에서 전입신고·확정일자 날짜로 따져 볼 수 있습니다.

단계별 준비 체크리스트

소송 전

• 보증금이 3,000만원 이하인지, 초과인지 확인했다
• 지급명령 신청서에 집주인이 실제로 사는 주소를 적었다
• 약속어음을 받았다면 공증기관에 신분증·도장(한쪽만 가면 상대방 위임장과 인감증명서)을 챙겼다

소송

• 집주인 또는 내 주소지, 합의한 법원 중 낼 곳을 정했다
• (소액사건이라면) 송달료를 5,640원 × 당사자수 × 10회분으로 계산해 수납은행에 현금으로 냈다
• 송달료납부서를 소장에 첨부했다

강제경매

• 집행력 있는 집행권원의 정본(확정판결, 확정된 지급명령, 조정조서 등)을 준비했다
• 집주인 소유로 등기된 부동산의 등기사항증명서를 뗐다
• 법원이 정하는 집행비용을 미리 낼 준비를 했다

배당

• 배당요구의 종기 공고를 확인하고 그 전에 배당요구를 했다
• 배당금 수령 전에 집을 양수인에게 인도할 일정을 잡았다