전세보증금 반환보증 가입 조건 5가지·기한 총정리 (2026)

전세보증금 반환보증 가입 조건은 국토교통부 주택기금과가 2022년 11월 정책브리핑 Q&A에서 안내한 다섯 가지가 뼈대입니다.

• 그 집에 살면서 전입신고와 확정일자를 받았을 것
• 전세보증금과 선순위 채권을 더한 금액이 주택 가격 이내일 것
• 선순위 채권이 주택 가격의 60%를 넘지 않을 것
• 소유권에 압류·강제경매 같은 권리침해가 없을 것
• 임대인이 주택도시보증공사(HUG)의 보증 금지 대상자가 아닐 것

다만 2023년 5월 1일 이후 신규 전세계약이라면 한도가 더 조여졌습니다. 전세보증금이 집값의 90% 이하여야 합니다.

기한도 있습니다. 전세계약기간의 1/2이 지나기 전에 신청해야 하고, 보증금 액수 자체에도 상한이 있어 수도권 7억원, 그 외 지역 5억원 이하여야 합니다.

전세보증금 반환보증은 계약이 끝났을 때 집주인이 돌려줘야 할 보증금의 반환을 HUG가 책임지는 개인보증 상품입니다.

기준은 그 뒤로 몇 번 더 손질됐습니다. 2023년 2월 2일 「전세사기 예방 및 피해지원 방안」이 전세가율 한도를 낮췄고, 2025년에는 HUG가 보증요율과 전월세전환율을 손봤습니다. 이 글은 각 기준을 발표 날짜와 함께 나눠 정리했습니다.

전세보증금 반환보증 가입 조건, 발표별로 달라진 것

표의 ‘바뀐 기준’은 각 발표 당시 정부와 HUG가 밝힌 내용입니다. 가장 최근 것이 2025년 6월 안내이고, 그 이후 추가로 바뀐 내용은 이 글의 출처에서 확인되지 않습니다. 가입 직전에는 HUG 콜센터(☎1566-9009)에 현재 기준을 물어보세요.

전세보증금 반환보증 가입 조건 ① 숫자로 판정하기

먼저 볼 것은 세 숫자입니다. 주택 가격, 그 집에 먼저 잡혀 있는 선순위 채권, 그리고 내 전세보증금입니다.

선순위 채권은 내 보증금보다 우선변제권이 인정되는 담보 채권을 말합니다. 이 채권이 주택 가격의 60%를 넘으면 보증금이 얼마든 가입할 수 없습니다.

그다음 보증금과 선순위 채권의 합이 주택 가격 이내인지 봅니다. 보증한도도 같은 원리로, 주택 가격에서 선순위 채권 등을 뺀 금액입니다.

단독·다중·다가구주택은 한 가지가 더 붙습니다. 나보다 앞선 다른 세입자들의 선순위 전세보증금 합계까지 선순위에 들어갑니다.

2023년 발표가 든 예시를 따라가 보면 90% 기준이 어떻게 작동하는지 보입니다. 집값이 3억원이라면 이전에는 전세금이 3억원이어도 보증보험에 가입할 수 있었지만, 바뀐 기준에서는 2억 7000만원 이하여야 가입이 허용됩니다.

발표문은 이 90%를 전세금과 집값의 비율로만 설명합니다. 선순위 채권이 있는 집에서 90% 기준과 합산 기준이 어떻게 함께 적용되는지는 발표문에 나오지 않으니, 계약 전에 HUG에 확인하는 편이 안전합니다.

보증금 자체의 상한도 함께 봐야 합니다. 2025년 6월 30일 안내 기준으로 수도권 7억원, 그 외 지역 5억원 이하여야 합니다.

월세가 있으면 전월세전환율을 적용한 금액으로 따지는데, 이 전환율은 6.0%에서 **6.2%**로 바뀌었습니다. 전월세전환율 적용 전세보증금은 전세보증금에 월세 12개월치를 전환율로 나눈 값을 더해 구합니다.

집값을 무엇으로 잡느냐도 중요합니다. 2023년 발표는 실거래가와 공시가격을 먼저 쓰고, 감정평가는 둘 다 없을 때만 협회가 추천한 법인의 감정가로 인정한다고 했습니다. 일부 감정평가사가 임대인과 모의해 시세를 부풀렸다는 지적 때문입니다.

전세보증금 반환보증 가입 조건 ② 서류로 판정하기

숫자를 통과해도 서류 쪽 조건이 남습니다. 신청하려는 주택에 실제로 거주하면서 전입신고와 확정일자를 받아야 합니다. 이사 전이나 전입신고 전에는 가입 요건이 갖춰지지 않은 상태입니다.

집의 소유권에 압류나 강제경매 같은 권리침해가 없어야 하고, 임대인이 HUG의 보증 금지 대상자가 아니어야 합니다. 등기부등본은 신청 서류에도 들어가니, 계약 전에 미리 떼어 보는 것이 좋습니다.

주택 유형도 확인하세요. 단독·다가구, 다중, 연립·다세대, 노인복지주택, 주거용 오피스텔, 아파트가 대상입니다.

오피스텔은 전세계약서 주용도란 등에 주거용 표기가 있어야 합니다. 공관·가정어린이집·공동생활가정·지역아동센터·근린생활시설은 대상이 아닙니다.

가입자는 전세계약서상 임차인입니다. 개인뿐 아니라 법인과 외국인도 가입할 수 있고, 중소기업이 아닌 법인은 전세권을 HUG에 이전하는 조건으로 가입합니다.

신청 기한: 계약기간의 1/2이 지나기 전

기한을 세는 기준일이 계약마다 다릅니다.

• 신규 전세계약: 전세계약서상 잔금 지급일과 전입신고일 중 늦은 날부터 전세계약기간의 1/2이 지나기 전
• 갱신 전세계약: 갱신 전세계약서상 전세계약기간의 1/2이 지나기 전

기준일에서 전세계약기간의 1/2이 지나면 신청할 수 없습니다. 잔금을 먼저 치르고 전입신고를 나중에 했다면 전입신고일부터 셉니다.

갱신을 앞두고 있는데 집주인이 갱신을 거절할 수 있는지가 먼저 걸린다면 계약갱신청구권 거절 사유부터 확인하세요.

보증료는 2025년 3월 31일부터 전세가율로 갈린다

보증료는 보증금액에 보증료율과 전세계약기간을 곱하고 365로 나눠 계산하며, 전액 일시 납부입니다.

요율 체계는 2025년 1월 23일 예고돼 2025년 3월 31일 보증 신청건부터 바뀌었습니다. ‘위험이 클수록 높게’라는 원칙으로 전세가율 70% 이하면 최대 20% 인하, 70%를 넘으면 최대 30% 인상입니다. 보증금 구간도 01억원, 12억원, 25억원, 57억원으로 세분화됐습니다.

할인은 무주택자에 한해 저소득자 60%가 유지되고, 신혼부부 등 사회배려대상은 50%에서 40%로 조정됐습니다. 갱신할 때는 1회에 한해 종전 요율이 적용됩니다.

구체적인 요율표는 이 글의 출처에 실려 있지 않으니, 신청 직전 HUG 콜센터(☎1566-9009)에서 확인하세요.

가입 전 체크리스트

• 선순위 채권이 주택 가격의 60% 이하인가
• 전세보증금과 선순위 채권의 합이 주택 가격 이내인가 (2023년 5월 이후 신규 계약은 전세금 90% 기준도 확인)
• 그 집에 살고 있고, 전입신고와 확정일자를 받았는가
• 등기부등본에 압류·강제경매 등 권리침해가 없는가
• 오피스텔이라면 계약서에 주거용 표기가 있는가
• 전세계약기간의 1/2이 지나지 않았는가
• 보증금이 수도권 7억원, 그 외 지역 5억원 이하인가
• 보증료 할인 요건(무주택 여부·소득)에 해당하는지 HUG 누리집에서 확인했는가

신청 경로와 제출 서류

신청은 모바일HUG, 네이버 부동산, 카카오페이, KB국민카드 앱에서 할 수 있고, HUG 지사나 위탁은행을 찾아가도 됩니다.

제출 서류는 주민등록등본과 신분증 사본, 전세계약서 사본, 보증금 지급 확인 서류, 전입세대 열람내역, 부동산등기부등본, 건축물대장입니다.

보증금 지급 확인 서류로는 계좌이체 내역서, 무통장입금증, 임대인이나 공인중개사가 확인한 영수증이 인정됩니다. 보증료 할인 서류는 따로 있어 HUG 누리집에서 확인해야 합니다.