보금자리론 자격 확인 — 집값·소득·주택 수와 한도 계산 (2026)

보금자리론 자격은 세 숫자로 먼저 걸러집니다. 주택가격 6억원 이하, 부부합산 연소득 7천만원 이하, 부부 합산 무주택 또는 1주택. 이 셋 중 하나라도 넘으면 한도나 금리를 따져 볼 단계까지 가지 않습니다.

셋을 통과했다면 다음은 한도입니다. 상품 한도는 최대 3.6억원(다자녀·전세사기피해자 4억원, 생애최초 4.2억원)이지만, 집값에 LTV를 곱한 금액이 더 작으면 그쪽이 내 한도가 됩니다.

아래에서 집값별 실제 한도를 계산하고, 규제지역 차감 예외, 나이에 따른 최장 만기, 10월 금리까지 순서대로 확인합니다. 근거는 한국주택금융공사(주금공)의 보금자리론 상품소개 두 페이지와 보도자료 두 건입니다.

보금자리론 자격 1차 확인 — 집값·소득·주택 수

주금공 상품안내의 대출요건은 주택가격 6억원 이하, 부부합산 연소득 7천만원 이하입니다. 규제지역 차감을 면제받는 실수요자 정의에도 같은 두 숫자가 들어 있습니다.

소득은 부부합산으로 봅니다. 배우자에게 소득이 있다면 배우자의 신용정보도 함께 확인합니다.

자녀가 있으면 소득 기준이 올라갑니다. 주금공은 2025년 4월 1일부터 1·2자녀 가구의 소득요건을 1000만원씩 완화했습니다.

현재 상품안내 기준으로 미성년 자녀 1자녀 가구는 연소득 9천만원, 다자녀가구는 1억원 이하입니다. 혼인 신고일이 7년 이내인 신혼부부(결혼예정자)는 8천5백만원 이하입니다.

집이 한 채 있어도 되나 — 주택 수와 갈아타기

주택 수는 채무자와 배우자를 합쳐서 셉니다. 상품안내 문구는 “본건 담보주택을 제외하고 무주택 또는 1주택”입니다.

지금 사는 집을 팔고 새 집으로 옮기는 경우는 일시적 2주택으로 봅니다. 구입용도에 한해 기존주택 처분 조건부로 취급하고, 기존주택은 대출실행일로부터 3년 내 처분해야 합니다.

• 무주택이라면 → 주택 수 요건 통과. 부부 모두 무주택이고 이번이 첫 집이면 생애최초 보금자리론까지 검토
• 1주택이고 그 집을 팔 계획이라면 → 구입용도 일시적 2주택으로 신청, 3년 내 처분
• 1주택을 계속 보유하며 한 채 더 사려면 → 처분 조건 없이는 요건 밖

구입용도는 담보주택 소유권 이전(보존) 등기일로부터 3개월 이내에 신청해야 합니다. 담보주택이 수도권이나 규제지역이라면 대출실행 후 6개월 이내 전입과 입증서류 제출이 필수입니다.

생애최초·규제지역이면 LTV가 어떻게 바뀌나

LTV는 아파트 기준 최대 70%, 기타주택은 65% 이내입니다. 생애최초 보금자리론은 LTV를 **80%**까지 열어 주지만, 담보주택이 수도권(서울특별시·인천광역시·경기도) 또는 규제지역이면 70% 이내입니다.

규제지역(조정대상지역, 투기지역, 투기과열지구)에서는 원칙적으로 LTV를 10%p 차감합니다. 그런데 이 차감에는 예외가 있습니다. 생애최초, 전세사기피해자, 실수요자는 규제지역이어도 차감하지 않습니다.

규제지역에서 집을 산다면 → 구입용도·무주택·주택가격 6억 이하·부부합산 7천만원 이하를 모두 충족하는지부터 보세요. 넷 다 맞으면 실수요자로 LTV와 DTI 모두 차감이 없고, 하나라도 빠지면 10%p가 깎입니다. 생애최초는 LTV 차감이 면제됩니다. DTI는 상품안내 본문 괄호에 실수요자와 임차보증금 반환용도만 예외로 적혀 있지만, 바로 아래 ※ 주석에는 생애최초와 전세사기피해자도 미차감 대상으로 올라 있습니다. 생애최초로 규제지역 주택을 산다면 DTI 차감 여부를 주금공에 확인하세요.

LTV 차감은 지역만의 문제도 아닙니다. CB점수가 271~614점이거나 소득추정방법을 쓰는 경우에도 10%p씩 차감합니다. 규제지역 담보물에는 금리도 0.2%p 가산됩니다.

보금자리론 자격 확인 후 — 집값별 실제 한도 계산

한도는 상품 한도와 집값 × LTV 중 작은 쪽입니다. 아파트, 규제지역 밖, 다른 차감이 없다(가정)고 두고 계산하면 다음과 같습니다.

표에서 보이듯 수도권 생애최초는 5억 원(가정)까지 일반과 한도가 같습니다. 둘이 갈리는 지점은 일반 한도 3.6억원에 LTV가 닿는 집값입니다.

3.6억 원 ÷ 70% ≈ 5.1억 원

수도권에서 약 5.1억 원 이하 집을 산다면 생애최초로 얻는 한도 차이는 없습니다. 그보다 비싼 집이어야 4.2억원 한도가 의미를 가집니다. 비수도권이라면 LTV 80% 덕분에 모든 구간에서 한도가 더 큽니다.

이 표는 소득을 뺀 계산입니다. DTI 최대 60%가 따로 걸리고, 은행 대출이라면 DSR도 함께 봐야 합니다. 소득으로 한도를 묶는 방식은 주택담보대출 DSR 계산 기준에 정리해 두었습니다.

미혼·신혼이면 만기 40년·50년을 쓸 수 있나

만기는 10년, 15년, 20년, 30년, 40년, 50년 중 고릅니다. 40년과 50년에는 나이 조건이 붙고, 신혼가구면 기준 나이가 올라갑니다. 신혼가구는 대출신청일 기준 혼인신고일이 7년 이내인 가구입니다.

미혼이고 만 35세 미만이라면 50년까지, 만 35세 이상 만 40세 미만이라면 40년까지가 최장입니다. 같은 나이라도 혼인신고 후 7년 이내라면 기준이 한 단계 올라갑니다.

체증식 분할상환은 만 40세 미만 채무자와 공사가 사전심사한 경우에만 허용되고, 만기 50년에는 쓸 수 없습니다. 대출실행 후에는 만기와 상환방식을 바꿀 수 없으니 신청 때 정해야 합니다.

10월 금리와 우대금리 적용 계산

주금공은 10월 금리를 동결한다고 밝혔습니다. 아낌e-보금자리론 기준 연 **4.90%(10년) ~ 5.20%(50년)**이고, 우대금리를 최대 1.0%p 받으면 최저 연 3.90%(10년) ~ 4.20%(50년)입니다.

아낌e는 전자 약정·등기로 처리해 u-보금자리론보다 금리가 0.1%p 저렴합니다. 우대 항목별로 계산하면 다음과 같습니다.

• 신혼가구(0.3%p), 10년: 4.90% − 0.3%p = 4.60%
• 신혼가구(0.3%p), 50년: 5.20% − 0.3%p = 4.90%
• 2자녀 가구(0.5%p), 10년: 4.90% − 0.5%p = 4.40%
• u-보금자리론, 10년: 4.90% + 0.1%p = 5.00%
• 규제지역 담보(가산 0.2%p), 10년: 4.90% + 0.2%p = 5.10%

신혼부부 우대금리와 신생아출산가구 우대금리(0.2%p)는 서로 중복되지 않습니다. 아이가 있는 가구라면 금리 조건이 다른 신생아 특례대출 조건과도 비교해 보세요. 금리는 매월 바뀌므로 신청 달의 공시 금리를 다시 확인해야 합니다.

대출받은 뒤 집을 더 사게 되면

대출실행 후에도 주택 수는 매년 검증합니다. 검증 기준일은 대출실행일로부터 매 1년이고, 그때 추가주택이 있으면 6개월 내 처분해야 합니다. 분양권(조합원 입주권 포함)이나 상속으로 취득했다면 3년 내 처분입니다.

기한 안에 처분을 입증하지 못하면 기한의 이익이 상실돼 채무 전액을 즉시 변제해야 하고, 이후 3년간 보금자리론 신규 이용이 제한됩니다.

일찍 갚을 때의 비용도 알아 두세요. 최초 실행일로부터 3년 이내 조기상환하면 0.5% 한도 안에서 수수료가 붙습니다. 2025년 4월 1일 0.7%에서 내린 수치입니다. 면제 조건은 중도상환수수료 면제 조건에서 확인할 수 있습니다.

보금자리론 신청 전 체크리스트

• 사려는 집이 주택가격 6억원 이하다
• 부부합산 연소득이 7천만원 이하다(1·2자녀 가구는 완화 기준을 주금공에 확인)
• 부부 합산 무주택 또는 1주택이다 — 갈아타기라면 기존주택을 3년 내 처분할 수 있다
• 소유권 이전 등기일로부터 3개월 이내에 신청한다
• 집값 × LTV(70%, 생애최초 비수도권 80%)를 계산해 3.6억원(생애최초 4.2억원)과 비교했다
• 규제지역이라면 생애최초·실수요자 요건으로 차감 예외가 되는지 확인했다
• 수도권·규제지역이라면 대출실행 후 6개월 이내 전입할 수 있다
• 원하는 만기(40년·50년)의 나이 조건을 충족한다
• 받을 수 있는 우대금리 항목을 확인했다(신혼·신생아는 중복 불가)