주택담보대출 DSR 계산 수도권·지방 스트레스 금리 비교 (2026)

주택담보대출 DSR 계산의 뼈대는 한 줄입니다. 보유한 모든 대출의 연간 원리금상환액 ÷ 연간소득. 정책브리핑의 정의 그대로입니다.

달라지는 것은 분자에 들어가는 금리입니다. 한도를 정할 때 은행은 실제 금리에 스트레스 금리를 더해 원리금을 계산합니다. 그 가산분이 지역과 대출유형에 따라 0%에서 3.0%까지 벌어집니다.

같은 4.0%(가정) 대출이라도 수도권에서 변동형으로 받으면 한도 계산에는 4.0%(가정) + 3.0% = 7.0%가 쓰입니다. 고정 기간이 길수록 가산분이 줄어드는데, 대출유형별 가산분은 아래 표에 정리했습니다.

이 글은 금융위원회 보도자료 다섯 건과 정책문답 한 건, 정책브리핑 카드뉴스 두 건으로만 썼습니다. 가장 최근 자료는 2026년 4월 1일 가계부채 관리방안입니다.

주택담보대출 DSR 계산 공식, 무엇을 무엇으로 나누나

DSR(총부채원리금상환비율)은 차주가 보유한 모든 대출의 연간 원리금상환액을 연간소득으로 나눈 값입니다. 새로 받을 주담대만이 아니라 이미 있는 신용대출 등 보유한 모든 대출의 원리금이 분자에 모입니다.

스트레스 DSR은 여기에 한 단계를 더합니다. 변동금리 대출을 쓰는 동안 금리가 오를 가능성을 감안해, DSR 산정 때만 일정 수준의 가산금리를 얹어 대출한도를 계산합니다.

금융위원회는 이 가산금리가 “실제 대출금리에는 미부과”라고 적었습니다. 매달 내는 이자는 그대로이고, 빌릴 수 있는 한도만 줄어드는 구조입니다.

DSR 한도: 은행 40%, 제2금융권 50%

몇 %까지 허용하는지는 2021년 10월 가계부채 관리 강화방안에 나옵니다. 당시 차주단위 DSR은 은행 40%, 제2금융권 60%였고, 제2금융권 기준을 60%에서 50%로 낮추는 조치가 2022년 1월부터 시행됐습니다. 이 글의 다른 출처 자료에는 이 비율을 바꾼 내용이 없지만, 최신 기준은 거래 금융회사에 확인하는 것이 안전합니다.

한도를 거꾸로 풀면 쓸모가 커집니다. 연소득이 6,000만 원(가정)이면 은행권에서 모든 대출의 연간 원리금은 6,000만 원 × 40% = 2,400만 원을 넘을 수 없습니다. 이미 신용대출 원리금으로 연 600만 원(가정)을 내고 있다면, 새 주담대에 쓸 수 있는 몫은 2,400만 원 − 600만 원 = 1,800만 원입니다. 이 몫을 스트레스 금리를 더한 산정용 금리로 계산하므로, 가산분이 클수록 같은 1,800만 원으로 빌릴 수 있는 원금이 줄어듭니다.

최종 가산분은 세 숫자의 곱입니다. 금융위원회 2025년 12월 운영방안의 표현으로는 스트레스 금리 × 기본 적용비율 × 대출유형별 적용비율입니다.

지역 × 대출유형별 스트레스 금리 비교표

아래 표는 30년 만기 대출을 기준으로, 정부 자료가 따로 준 스트레스 금리·기본 적용비율·대출유형별 적용비율을 직접 곱한 결과입니다. 적용비율 80%는 80 ÷ 100으로 풀어 적었습니다.

• 수도권·규제지역: 스트레스 금리 3.0%(하한), 기본 적용비율 3단계 100%, 대출유형별 비율도 3단계
• 지방(규제지역 외): 스트레스 금리 1.5%, 기본 적용비율 2단계 50%, 대출유형별 비율도 2단계 — 2026년 6월 30일까지로 발표된 계획

표에서 읽히는 규칙은 두 가지입니다. 고정 기간이 길수록, 그리고 혼합형보다 주기형일수록 가산이 작아집니다. 21년 이상 고정이면 스트레스 금리가 아예 붙지 않습니다.

지방 변동형의 계산 결과 0.75%는 2단계 스트레스 금리 0.75%와 같은 숫자입니다. 3단계 발표 자료가 지방 주담대에는 0.75%만 가산한다고 적은 이유가 여기서 맞아떨어집니다.

주의할 점도 있습니다. 스트레스 금리는 과거 5년간 최고 금리(’22.12월 5.64%)와 현재 금리의 차이로 정하고, 매년 6·12월 발표해 6개월간 적용합니다. 3.0%와 1.5%는 각 지역의 하한이고, 2026년 상반기 실제 스트레스 금리는 은행연합회가 12월 말 고시하는 것으로 예정돼 있었습니다. 그래서 표의 값은 최소한의 가산분으로 읽어야 합니다.

내 대출의 DSR 산정용 금리 계산

대출금리 4.0%(가정)인 30년 만기 주담대를 세 경우로 나눠 산정용 금리를 계산하면 이렇습니다. 가산분은 위 표에서 가져왔습니다.

• 수도권 변동형: 4.0%(가정) + 3.0% = 7.0%
• 수도권 5년 혼합형: 4.0%(가정) + 2.4% = 6.4%
• 지방 5년 혼합형(’26.6.30까지 발표된 계획 기준): 4.0%(가정) + 0.45% = 4.45%

같은 금리, 같은 만기인데 수도권 변동형과 지방 혼합형의 산정용 금리가 크게 벌어집니다. 다만 지방 값은 2026년 6월 30일까지로 발표된 기준이라, 그 뒤에 대출을 받는다면 은행에 현재 가산분을 확인해야 합니다. 산정용 금리가 높을수록 계산상 연간 원리금이 커지고, 같은 소득에서 빌릴 수 있는 금액은 줄어듭니다.

다시 강조하면, 7.0%로 이자를 내는 것이 아닙니다. 정책브리핑은 스트레스 DSR로 금리를 가산해도 **“차주가 실제 적용받는 대출금리가 달라지는 것은 아닙니다”**라고 적었습니다.

이 계산은 산정용 금리까지만 보여 줍니다. 그 금리로 한 해 원리금이 얼마가 되는지는 상환 방식과 거치 여부에 따라 달라지므로, 정확한 한도는 은행 심사에서 확인해야 합니다.

스트레스 DSR 단계별 연표, 지금 기준은 어디까지인가

인터넷에 도는 “스트레스 금리 1.50%“는 수도권 주담대에는 더 이상 현행이 아닙니다. 단계별로 정리하면 이렇습니다.

2026년 4월 1일 관리방안에서 금융위원회는 DSR 적용대상 확대를 앞으로 준비해 발표할 계획으로만 적었습니다. 시행된 규제가 아니라 예고입니다.

지방 주담대의 2026년 7월 이후 스트레스 금리 기준은 이 글의 출처 자료에 나오지 않습니다. 지금 대출을 알아본다면 거래 은행이나 금융위원회 보도자료에서 최신 운영방안을 확인해야 합니다.

상황별로 달라지는 DSR 계산 기준

DSR 계산 기준은 대출의 목적과 종류에 따라 갈립니다. 금융위원회 10.15 대책 문답과 운영방안 기준으로 정리하면 다음과 같습니다.

• 수도권·규제지역에서 집을 사는 주담대라면 DSR과 별개로 한도 상한이 걸립니다. 시가 15억 원 이하 6억 원, 15억 원 초과~25억 원 이하 4억 원, 25억 원 초과 2억 원입니다. 집을 산 뒤 세를 놓는다면 세입자 쪽 권리 순서도 알아 두는 편이 좋습니다(확정일자 우선변제 기준).
• 생활안정자금 목적 주담대라면 이 주택가격별 한도 축소는 적용되지 않습니다.
• 중도금·이주비 대출이라면 DSR 자체가 적용되지 않습니다. 다만 그 뒤에 DSR 대상 대출을 새로 받을 때는 중도금·이주비 대출의 원리금상환분이 신규 대출 DSR에 들어갑니다.
• 기존 대출을 증액 없이 만기 연장하거나 같은 은행에서 대환한다면 DSR을 새로 심사하지 않습니다.
• 기존 대출이 있는 상태에서 새 대출을 받는다면 기존 대출의 원리금은 그 대출 실행 당시의 스트레스 금리로 반영됩니다. 상향된 3%가 소급되지 않습니다.
• 1주택자가 수도권·규제지역에서 전세대출을 받는다면 전세대출 원금은 빼고 이자상환분만 DSR에 넣습니다. 버팀목 같은 정책 전세대출은 제외입니다. 전세로 들어갈 때 보증금을 지키는 방법은 전세보증금 반환보증 가입 조건에 따로 정리했습니다.
• 신용대출이라면 신용대출 잔액이 1억 원을 넘을 때만 스트레스 금리가 붙습니다.

전세대출에서 원금을 빼는 이유도 문답에 있습니다. 소득 5천만 원인 차주가 만기 2년 전세대출 1억 원을 받으면, 원금을 넣는 순간 원금상환분만으로 DSR이 100%로 잡히기 때문입니다.

주담대 DSR 계산 전 체크리스트

• 담보 주택이 수도권(서울·경기·인천)·규제지역인지, 지방인지 확인했다
• 대출이 변동형인지, 혼합형·주기형이라면 고정 기간이 몇 년인지 확인했다
• 주택구입 목적인지 생활안정자금 목적인지 구분했다
• 수도권·규제지역 구입이라면 시가(KB 시세 등) 기준 한도 구간을 확인했다
• 기존 대출 전부의 연간 원리금상환액을 모아 두었다
• 연소득 × 40%(은행권)에서 기존 원리금을 빼 새 대출에 쓸 수 있는 몫을 계산해 봤다
• 신용대출 잔액이 1억 원을 넘는지 확인했다
• 지금 적용되는 스트레스 금리(매년 6·12월 발표)를 은행에 확인했다